물건분석
인천 강화 단독주택, 감정가의 3분의 2가 집인데 왜 유찰됐나
인천 강화군 불은면 삼동암리 654-4, 대지 213㎡ 위에 앉은 2009년 준공 2층 목조 단독주택 124.69㎡입니다. 감정가 1억 8,285만 9,540원이 두 번 유찰돼 3차 최저매각가격이 8,960만 원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 그런데 이 물건의 감정가는 애초에 낮은 편이었습니다. 국토교통부 실거래에서 강화군 단독주택 매매 892건을 뽑아 연면적 100~150㎡·대지 150~350㎡·준공 2000~2020년 조건으로 좁히면 22건이 남고 그 중위가격이 2억 4,700만 원입니다. 감정가가 그 중위보다 6,400만 원 낮은데도 두 번을 아무도 받지 않았습니다. 감정가 구성을 열면 실마리가 나옵니다. 대법원 물건상세의 목록별 감정액은 토지 6,240만 9천 원, 건물 1억 2,045만 540원으로 건물이 65.9%입니다. 땅이 넓고 집이 작은 강화 전원주택에서 흔한 비율이 아닙니다. 이유는 대지 면적입니다. 같은 892건의 대지면적 분위를 계산하면 중위가 422㎡인데 본건은 213㎡로 하위 8.0%이고, 대지 대비 연면적 비율 0.585는 892건 가운데 30건만이 넘어서는 값입니다. 지금 불은면에 나와 있는 연면적 100~150㎡ 매물 34건이 넓은 텃밭과 트인 조망을 내세우는 것과 견주면, 이 물건은 그 시장이 가격을 매기는 대상을 갖고 있지 않습니다. 다만 유찰 사유는 법원이 공표하지 않으므로 이는 하나의 설명이지 확정된 원인이 아닙니다. 3차 최저매각가격 49.0%는 강화군 단독주택 24개월 낙찰가율 49.9%와 거의 같은 수준이어서, 감정가의 절반이라는 표시가 이 시장에서 특별한 할인폭은 아닙니다. 권리는 단순합니다. 2017년 10월 19일 자산관리회사 근저당이 말소기준이고 그 뒤 근저당과 경매개시결정, 압류가 모두 소멸하며, 임차인 황○○은 경매개시결정 등기보다 열흘 늦게 전입해 대항력이 없고 배당요구도 하지 않았습니다. 짚어 둘 것은 이 사건 신청채권자가 최선순위 근저당권자가 아니라는 점입니다. 앞에 채권최고액 8,400만 원이 있고, 그 채권자가 중복으로 신청하며 밝힌 청구금액은 6,407만 8,054원입니다. 민사집행법 제102조는 최저매각가격으로 신청채권자에 우선하는 부담과 절차비용을 갚고 남을 것이 없으면 경매를 취소하도록 정하는데, 3차 8,960만 원은 이를 넘지만 4차 예상 6,272만 원은 밑돕니다. 적용 여부는 법원이 배당받을 금액을 확정해 판단할 사항입니다. 용도지역도 확인 항목입니다. 농림지역이자 농업보호구역이고 건축물대장 건폐율은 44.41%인데, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조 제1항 제20호가 정한 농림지역 건폐율 상한은 20%입니다. 같은 조 제7항은 농지법 제32조 제1항에 따라 지을 수 있는 건축물이면 조례로 60%까지 정하도록 하고 있어 그 경로로 허가됐을 가능성이 있으나, 2008년 허가 당시의 근거는 확인하지 못해 강화군 건축허가과 확인 사항으로 남겼습니다. 헐고 새로 짓거나 늘릴 계획이라면 입찰 전에 범위를 확정해야 합니다. 접근성은 개선 쪽입니다. 계양~강화 고속도로가 2026년 3월 착공해 2032년 개통을 목표로 하고 종점이 인접 선원면으로 본건에서 직선 2.23km입니다. 강화군 인구도 2015년 67,667명에서 2025년 69,698명으로 3.0% 늘었습니다. 반면 강화군 경매 매각률은 18.1%로 인천에서 가장 낮고, 강화 남단 경제자유구역은 대상이 길상면과 화도면이어서 불은면 물건의 직접 재료가 아니며 지정 여부도 결정되지 않았습니다. 특정 입찰가를 권하거나 투자를 권유하지 않으며, 예상 낙찰 구간은 매각가율을 감정가에 적용한 파생치입니다.
